500 Euro Miete im Monat klingt überschaubar. Trotzdem stellt sich für viele Vermieter und Untervermieter dieselbe Frage. Muss ich diese Einnahmen überhaupt versteuern, und wenn ja, wie viel bleibt am Ende übrig? Die kurze Antwort lautet: ja, Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig. Wie hoch die Steuer tatsächlich ausfällt, hängt aber von deinen Werbungskosten, deinem persönlichen Steuersatz und der Art der Vermietung ab. In diesem Ratgeber bekommst du eine konkrete Beispielrechnung, alle relevanten Sonderregeln und eine Anleitung, wie du den Betrag richtig in die Steuererklärung einträgst.
Das Wichtigste in Kürze
- 500 Euro Mieteinnahmen im Monat ergeben 6.000 Euro im Jahr und sind nach § 21 EStG steuerpflichtig
- Du zahlst Steuer nur auf den Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, nicht auf die Brutto-Miete
- Die Steuerlast richtet sich nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz zwischen 14 % und 45 %
- Für Arbeitnehmer gilt eine Härteausgleichsgrenze von 410 Euro für sonstige Nebeneinkünfte pro Jahr
- Bei vorübergehender Untervermietung eines Zimmers bleiben bis 520 Euro pro Jahr steuerfrei
- Mieteinnahmen trägst du in die Anlage V der Steuererklärung ein
Sind 500 Euro Mieteinnahmen überhaupt steuerpflichtig?
Ja. Wer in Deutschland eine Wohnung, ein Haus, ein Zimmer oder auch nur eine Garage gegen Geld vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 Einkommensteuergesetz. Diese gehören zu den sieben Einkunftsarten und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
500 Euro Miete pro Monat sind aufs Jahr gerechnet 6.000 Euro. Das liegt deutlich über jeder gängigen Bagatellgrenze und gehört in die Steuererklärung. Wichtig dabei ist, dass nicht die gesamte Bruttomiete versteuert wird, sondern nur der Überschuss. Das ist der Betrag, der nach Abzug aller absetzbaren Kosten übrig bleibt.
Wann musst du eine Steuererklärung abgeben?
Wer Mieteinnahmen erzielt, ist in der Regel zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet. Es gibt aber zwei Konstellationen, in denen die Pflicht entfällt oder gemildert wird.
- Härteausgleich für Arbeitnehmer. Liegen die Nebeneinkünfte aus Vermietung nach Abzug der Werbungskosten unter 410 Euro pro Jahr, bleiben sie aus Vereinfachungsgründen steuerfrei. Über 410 Euro bis 820 Euro gibt es eine abgemilderte Besteuerung.
- Liebhaberei. Wenn aus deiner Vermietung über viele Jahre nur Verluste entstehen und das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht erkennt, kann es die Tätigkeit als Liebhaberei einstufen. Dann werden weder Gewinne noch Verluste anerkannt.
Bei 6.000 Euro Jahresmiete landest du fast immer im steuerpflichtigen Bereich. Eine Ausnahme bilden nur Jahre mit extrem hohen Werbungskosten wie größere Reparaturen oder hohe Zinsbelastung.
Wie hoch ist die Steuer auf 500 Euro Mieteinnahmen?
Die Steuerlast auf Mieteinnahmen ist keine feste Größe wie etwa die Kapitalertragsteuer von 25 %. Sie ergibt sich aus deinem persönlichen Grenzsteuersatz, also dem Satz, den du auf den nächsten Euro Einkommen zahlst. Dieser liegt 2026 zwischen 14 % als Eingangssteuersatz und 45 % als Reichensteuer.
Drei Faktoren bestimmen die Höhe der Steuer.
- Dein zu versteuerndes Gesamteinkommen. Je höher das Gehalt, desto höher der Grenzsteuersatz.
- Deine abzugsfähigen Werbungskosten. Sie reduzieren die zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung.
- Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Beide werden auf die Einkommensteuer aufgeschlagen, falls anwendbar.
Drei Szenarien mit unterschiedlichem Grenzsteuersatz
Damit du eine Vorstellung bekommst, hier eine grobe Faustformel für 500 Euro Miete pro Monat ohne Berücksichtigung von Werbungskosten.
| Grenzsteuersatz | Typisches Einkommen | Steuer auf 6.000 € Brutto-Miete |
|---|---|---|
| 25 % | ca. 25.000 € Jahreseinkommen | 1.500 € |
| 35 % | ca. 45.000 € Jahreseinkommen | 2.100 € |
| 42 % | ab ca. 68.000 € Jahreseinkommen | 2.520 € |
Wichtig ist hier der Unterschied zur tatsächlichen Steuerlast. In der Tabelle steht die Steuer auf die Brutto-Miete ohne Abzüge. In der Praxis liegen die zu versteuernden Einkünfte meist deutlich niedriger, weil du Werbungskosten gegenrechnen kannst.
Welche Werbungskosten kannst du abziehen?
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gibt es keine pauschale Werbungskostenpauschale wie beim Arbeitnehmer. Du musst jeden Posten einzeln nachweisen. Dafür sind die abzugsfähigen Kosten breit gefächert.
- Absetzung für Abnutzung (AfA). Bei Wohngebäuden Baujahr ab 1925 sind das jährlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ohne Grundstücksanteil. Für Gebäude vor 1925 gilt 2,5 %. Neubauten ab Baujahr 2023 können unter bestimmten Voraussetzungen mit einer degressiven AfA von 5 % im ersten Jahr abgeschrieben werden.
- Schuldzinsen. Zinsen für Darlehen, mit denen du die Immobilie finanziert hast, sind voll absetzbar. Tilgungsanteile dagegen nicht.
- Renovierungs- und Reparaturkosten. Erhaltungsaufwand wie Streichen, neue Bodenbeläge oder eine defekte Heizung, also alles, was den ursprünglichen Zustand wiederherstellt.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten. Hausverwaltung, Bankgebühren, Instandhaltungsrücklage beim Verbrauch, Kontogebühren für ein separates Mietkonto.
- Grundsteuer. Falls du als Vermieter sie selbst zahlst und nicht auf den Mieter umlegst.
- Versicherungen. Wohngebäude-, Haftpflicht- oder Rechtsschutzversicherung für die Immobilie.
- Fahrten zum Mietobjekt. Mit 0,30 €/km bei Hin- und Rückweg oder dem tatsächlichen ÖPNV-Ticket.
- Fachliteratur und Steuerberatung. Anteilig für die Vermietung absetzbar.
Die AfA ist in den meisten Fällen der größte Posten. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung mit 200.000 Euro Gebäudeanteil sind das immerhin 4.000 Euro pro Jahr, die du gegen die Mieteinnahmen rechnen kannst.
Beispielrechnung: 500 Euro Miete pro Monat
So sieht eine realistische Rechnung aus, beispielhaft an einer vermieteten Eigentumswohnung in einer mittelgroßen Stadt.
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen Kaltmiete (12 × 500 €) | + 6.000 € |
| AfA (2 % auf 150.000 € Gebäudewert) | − 3.000 € |
| Schuldzinsen Bankdarlehen | − 1.800 € |
| Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil) | − 480 € |
| Reparaturen, Versicherung, Fahrten | − 350 € |
| Überschuss / zu versteuernde Einkünfte | 370 € |
| Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz | ca. 130 € |
Im Beispiel bleibt nach Abzug aller Werbungskosten ein zu versteuernder Überschuss von 370 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % zahlst du darauf rund 130 Euro Steuern statt rechnerisch 2.100 Euro auf die volle Bruttomiete.
Wer eine ältere Immobilie ohne Finanzierung vermietet, hat tendenziell weniger Werbungskosten und damit eine höhere Steuerlast. Wer dagegen frisch gekauft und finanziert hat, schreibt in den ersten Jahren oft sogar Verluste. Das senkt dann sogar die gesamte Steuerlast aus dem Hauptjob.
Sonderfall: Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung
Wenn du nicht eine komplette Wohnung vermietest, sondern nur ein Zimmer in der Wohnung, in der du selbst lebst, greift eine spezielle Vereinfachungsregel. Klassische Beispiele sind die Untervermietung über WG-Gesucht oder kurzzeitige Vermietung über Buchungsportale.
Liegen die Einnahmen aus der vorübergehenden Untervermietung von Teilen der eigenen Wohnung bei maximal 520 Euro pro Jahr, können sie aus Bagatellgründen steuerfrei bleiben. Diese 520-Euro-Grenze ergibt sich aus einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums und gilt seit vielen Jahren.
Wichtig ist die genaue Abgrenzung. 500 Euro Miete im Monat liegen weit über dieser Grenze. Wenn du also dauerhaft ein Zimmer für 500 Euro im Monat untervermietest, fallen Steuern an. Die 520-Euro-Regel hilft nur, wenn du beispielsweise dreimal im Jahr deine Wohnung für jeweils ein paar Tage über Airbnb anbietest und insgesamt unter 520 Euro bleibst.
Sonderfall: Verbilligte Vermietung an Angehörige
Wer eine Wohnung an Familienmitglieder vermietet, also an Kinder, Eltern oder Geschwister, nutzt das gerne, um Steuerverluste geltend zu machen. Hier gibt es klare Spielregeln nach § 21 Abs. 2 EStG.
- Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete. Werbungskosten dürfen nur anteilig im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Das schließt einen Verlust aus.
- Miete zwischen 50 % und 66 %. Voller Werbungskostenabzug nur, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Sonst auch hier nur anteiliger Abzug.
- Miete ab 66 % der ortsüblichen Miete. Voller Werbungskostenabzug ohne weitere Prognose.
Wenn 500 Euro Miete also weniger als zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen, lohnt sich vor der Vertragsgestaltung ein Blick in den örtlichen Mietspiegel. Sonst entgeht dir womöglich ein Teil des steuerlichen Vorteils.
Anlage V: So trägst du die Mieteinnahmen in die Steuererklärung ein
Mieteinnahmen kommen nicht ins Hauptformular der Steuererklärung, sondern in die Anlage V für Vermietung und Verpachtung. Pro vermietetem Objekt füllst du eine eigene Anlage V aus.
Die wichtigsten Eintragungen im Überblick.
- Zeile 4 ff. Angaben zum Objekt, also Adresse, Eigentumsverhältnisse und Größe.
- Zeile 9. Einnahmen aus Wohnungsvermietung, also die Kaltmiete aufs Jahr gerechnet.
- Zeile 13/14. Umlagen wie Heiz- und Nebenkosten, falls du sie vom Mieter eingenommen hast.
- Zeile 33 ff. Werbungskosten, also jeder Posten in seine Kategorie (AfA, Schuldzinsen, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen, Sonstiges).
Anlage V kannst du elektronisch über das offizielle Steuerportal ELSTER ausfüllen oder mit einer kommerziellen Steuersoftware wie WISO, Taxfix oder smartsteuer. Die Software führt dich automatisch durch die richtigen Zeilen und prüft auf Plausibilität.
Häufige Fehler bei der Vermietungssteuer
Ein paar typische Stolpersteine solltest du vermeiden.
- Brutto- statt Nettokaltmiete eintragen. Nebenkosten gehören in eigene Zeilen, nicht in die Kaltmieteneinnahmen.
- Anschaffungskosten komplett abschreiben. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil von oft 70 bis 80 % des Kaufpreises wird mit der AfA abgeschrieben.
- Tilgung als Werbungskosten ansetzen. Nur Zinsen sind absetzbar, die Tilgung ist eine reine Vermögensumschichtung und steuerlich neutral.
- Umlagefähige Nebenkosten doppelt erfassen. Wenn du Heizkosten vom Mieter einnimmst und an die Stadtwerke weiterleitest, sind beide Posten in der Anlage V getrennt zu erfassen. Das gleicht sich rechnerisch aus, ist aber Pflicht.
- Renovierung vor Erstvermietung als Sofortabzug ansetzen. Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, gelten als anschaffungsnaher Aufwand und müssen über die AfA verteilt werden.
- Garagen- oder Stellplatzmiete vergessen. Auch das sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V.
Wichtiger Hinweis
Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Steuerberatung. Die genaue Höhe deiner Steuerlast hängt von individuellen Faktoren wie Einkommen, Familienstand, Objekt, Finanzierung und Vertragsgestaltung ab. Bei größeren Investitionen oder Sonderfällen wie Erbschaft, Schenkung oder gemischter Vermietung empfiehlt sich ein Termin beim Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein. Die genannten Steuersätze und Grenzwerte beziehen sich auf den Stand 2026 und können sich durch Gesetzesänderungen verschieben.
Fazit
500 Euro Mieteinnahmen im Monat sind steuerpflichtig, aber nicht in voller Höhe. Versteuert wird der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten, und der ist je nach Immobilie, Finanzierung und Zustand sehr unterschiedlich. In typischen Fällen liegt die Steuerlast deutlich unter dem, was eine pauschale Rechnung auf die Bruttomiete vermuten lässt.
Wer seine Mieteinnahmen korrekt versteuern möchte, sollte alle Werbungskosten sauber dokumentieren, die Anlage V vollständig ausfüllen und bei Sonderfällen wie Untervermietung oder Vermietung an Angehörige die jeweiligen Spielregeln kennen. Mit etwas Vorbereitung lässt sich die Steuerlast oft auf einen kleinen dreistelligen Betrag drücken. In Verlustjahren wird die Vermietung sogar zu einem Steuerspar-Modell für dein Hauptgehalt.
FAQ
Muss ich 500 Euro Mieteinnahmen pro Monat versteuern?
Ja. 6.000 Euro Jahresmiete liegen über jeder Bagatellgrenze und gehören als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in die Anlage V deiner Steuererklärung. Versteuert wird allerdings nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, nicht die volle Bruttomiete.
Wie viel Steuer zahle ich auf 500 Euro Mieteinnahmen im Monat?
Das hängt von deinem persönlichen Grenzsteuersatz und deinen Werbungskosten ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % und typischen Werbungskosten bleiben oft nur 100 bis 300 Euro Steuer pro Jahr übrig. Ohne jegliche Werbungskosten wären es rechnerisch 2.100 Euro, was in der Praxis aber selten vorkommt.
Gibt es eine Freigrenze für Mieteinnahmen?
Eine generelle Freigrenze gibt es nicht. Für Arbeitnehmer gilt der Härteausgleich bis 410 Euro Nebeneinkünfte pro Jahr. Bei vorübergehender Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung bleibt es bis 520 Euro pro Jahr steuerfrei. 500 Euro Miete pro Monat liegen über beiden Grenzen.
Was kann ich von der Miete steuerlich absetzen?
Du kannst alle Kosten absetzen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu zählen die AfA auf das Gebäude von meist 2 % pro Jahr, Schuldzinsen, Reparaturen, nicht umlagefähige Nebenkosten, die Grundsteuer (falls du sie trägst), Versicherungen, Fahrtkosten zum Objekt und anteilig die Steuerberatung.
In welche Anlage der Steuererklärung gehören Mieteinnahmen?
In die Anlage V für Vermietung und Verpachtung. Pro vermietetem Objekt füllst du eine eigene Anlage V aus. Über ELSTER oder eine Steuersoftware lässt sich das in 20 bis 30 Minuten erledigen.
Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht angebe?
Verschwiegene Mieteinnahmen gelten als Steuerhinterziehung nach § 370 AO. Das Finanzamt kann Banken, Plattformen und Behörden abfragen und kommt häufig später auf die Einnahmen. Die Folgen reichen von Nachzahlung mit Zinsen über Bußgeld bis zu Geldstrafen oder im Extremfall Freiheitsstrafe. Eine Selbstanzeige vor Entdeckung kann strafbefreiend wirken, im Zweifel hilft hier ein Steuerberater weiter.